A necessidade do cancelamento do usufruto para imóveis em análise de garantia de consórcio

Existe um mal entendido nos negócios jurídicos cujo bem imóvel esteja gravado com “usufruto vitalício”, acredito que iremos esclarecer. Cabe descrever e explicar do que se trata o "usufruto vitalício". Em linhas gerais, se trata de um direito de usar ou usufruir um bem (móvel ou imóvel) alheio. A comunidade jurídica atribui este instituto como o direito real de uso e fruição. Qual o significado disso? A propriedade de um bem se divide em quatro elementos, conforme disposto no artigo 1.228 do Código Civil de 2002:

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

Nesse sentido, quando um imóvel consta o usufruto, sendo ele vitalício ou não, significa que o usufrutuário (pessoa a qual beneficia do uso) obtém o direito de tirar proveito do bem, configurando dois elementos da propriedade, ou seja, o de Usar e Gozar (usufruir), o termo jurídico usado é, detentor da nua-propriedade ou posse direita da coisa.

Quando for vender ou comprar esse imóvel, via de regra, deve estar livre de "impedimentos", vendo que somente pode ser cancelado tal instituto nos termos do artigo 1.410 do Código Civil. Na prática os cancelamentos que mais ocorrem são pela morte do usufrutuário (por esta questão o uso a terminologia vitalício), ou por ato de vontade do usufrutuário, assim descreve o artigo:

Art. 1.410. O usufruto extingue-se, cancelando-se o registro no Cartório de Registro de Imóveis:

I - pela renúncia ou morte do usufrutuário;

Existem outras modalidades que também podem ocorrer o cancelamento. A seguir os demais incisos do artigo 1.410 do mesmo código:

II - pelo termo de sua duração;

III - pela extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto foi constituído, ou, se ela perdurar, pelo decurso de trinta anos da data em que se começou a exercer;

IV - pela cessação do motivo de que se origina;

V - pela destruição da coisa, guardadas as disposições dos arts. 1.407, 1.408, 2ª parte, e 1.409;

VI - pela consolidação;

VII - por culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens, não lhes acudindo com os reparos de conservação, ou quando, no usufruto de títulos de crédito, não dá às importâncias recebidas a aplicação prevista no parágrafo único do art. 1.395;

VIII - Pelo não uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto recai (arts. 1.390 e 1.399).

Do Instrumento Particular de Compra e Venda

Percebe-se que há uma confusão em alguns negócios jurídicos referente à contemplação de consórcios de imóveis, vendo que não será feita uma Escritura de Compra e Venda após a aprovação. Caso atenda os critérios da determinada Administradora (aprovado), via de regra, será confeccionado um Instrumento Particular de Compra e Venda de Bem Imóvel com Recursos Advindos de Fundo Comum de Grupo de Consórcio e Pacto Adjeto de Constituição de Alienação da Propriedade Fiduciária em Garantia, como o próprio nome diz, é um instrumento particular com força de Escritura. Dessa forma, não haverá necessidade de gastar com tal documento em cartório de registro de imóveis.

Do Cancelamento do Usufruto

Em hipóteses que o bem dado em garantia esteja com usufruto vitalício, deverá o mesmo ser cancelado através de uma averbação no cartório de registro de imóveis da comarca do mesmo. E como a maioria dos usufrutos vitalícios, são constituídos através de Escritura Pública de Instituição de Usufruto, entende-se que o ato de vontade, quando não houver a morte do usufrutuário somente pode ser feito por sua faculdade através de outra Escritura Pública. Portanto, para o andamento de análise deve haver primeiramente o cancelamento, assim ter-se-á o registro pleno da transmissão (venda) dessa propriedade junto com a constituição da garantia através da alienação fiduciária a favor da Administradora.

Portanto, o analista de crédito imobiliário de Administradora de Consórcios, não deveria reprovar um imóvel pelo motivo do usufruto, cabe em algumas circunstancias requerer apenas o cancelamento do usufruto para o andamento da analise. Dessa forma, caso não houver o determinado cancelamento, deve o consorciado apresentar outro bem para análise.

REFERENCIAS:

BRASIL. Código civil brasileiro: promulgado em 10 de janeiro de 2002. Disponível em:. Acesso em 17/05/2016

Dione Silva de Castro

analista de crédito imobiliário

graduando do 10º período em Direito, desde 2012 dedico-me a pesquisa em direito e acessibilidade das crianças com deficiência no ensino regular, atuo como analista de crédito imobiliário em uma empresa de Consorcio na cidade de Franca - SP, e sou natural de Ribeirão Corrente - SP. Fui estagiário do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo no 2º Oficio Cível da Comarca de Franca - SP, no período entre 2005 à 2008. currículo: http://lattes.cnpq.br/5858875089259298